賃貸借
賃貸借
・賃貸借→有償
・使用賃借→無償
・賃貸人の賃貸物の使用・収益に必要な修繕は義務
①賃借人が必要費を支出した時は直ちに全額請求できる。
②賃借人が有益費を支出した時は賃貸借終了時に全額または現存増加額を請求できる。
・賃借人の賃料支払い義務
①賃料は原則、月末払い。
②賃借物の一部が不可抗力によって滅失すると滅失した部分の賃料の減額を請求できる。
・契約書作成などの契約費用は折半。
・賃借権の譲渡・転貸は勝手にできない→賃貸人の承諾が必要。
・賃貸人は賃借人にも転借人にも賃料を請求できる。
借地権の対抗力
・借地権の対抗力が認められる場合
①借地権が登記されている場合。
②借地上の建物が登記されている場合。
③借地上に建物があったことが「掲示」されている場合。
※立札による掲示は永久ではなく建物滅失から2年間まで。
建物賃貸借の対抗力
・建物賃借権の対抗力が認められる場合
①建物賃借権が登記されている場合。
②建物の「引渡し」があった場合。借家に実際に住んでいればOK。
敷金のポイント
・未払い賃料に敷金を充当するかどうかは賃貸人が決める。
・敷金の返還を請求できるのは明け渡し完了時
賃貸借の終了の条件
①期間の満了(20年が限度)
②解約の申入れ。解約申入れ後①土地→1年②建物→３ヵ月経過すると終了する。
③解除。
④賃借物の全部滅失。意思表示不要。
借地借家法
借地借家法
「借主を保護する為の法律」
第９条 借主に有利な特約は有効。不利なら無効。
(例外) 第33条 造作買取請求権と第36条 愛人を守れ だけは不利な特約でも有効。
・借地借家法が適用されないパターン
→①一時使用の目的と②旧借地法・借家法(平成4年8月1日以前)が適用されるケースは適用されない。
借地
借地権＝①建物所有の目的＋地上権 ②建物所有の目的＋土地賃借権
借地権の存続期間は30年間(特約でも30年未満は不可。以上はOK。) ※賃借権は最高20年間
※建物滅失の原因も関係なく借地権は存続期間が満了するまでなくならない。
・更新について→更新は4通り。
①合意更新→1回目20年 2回目以降10年 ※当事者がもっと長い期間を定めればその期間となる。
②請求更新と③居座り更新→(原則)借主が住みたいや居座りを決め込めば借主の勝ち。
借地権の存続期間は満了したがまだ建物がある場合、借地権設定者(地主)の意思を無視して一方的に更新できる。
※地主が対抗するには正当事由に基づいて遅滞なく異議を述べることが必要。
地主側が土地を必要とする程度が高く財産上の給付(立退料)の申出をすれば認められやすい。
建物がない場合、民法上の居座り更新は生じるがこの場合は地主は正当事由がなくても異議さえ述べれば更新を阻止できる。
④建替え更新
借地権の存続期間満了前に地主の承諾を得て残存期間を超えて存続するような建物を再築すれば承諾日か再築日のどちらか早い方から20年間存続する。しかし増築は不可。(荒業)地主に一方的に建物を再築すると通知し2ヵ月以内に異議を述べないと承諾したものとみなされる。(みなし承諾)
・裁判所が存続期間を定めるケースはなし。
・更新後に建物が滅失したら
①借地権者側
更新後に建物が滅失したら借地権の滅失を一方的に申し入れることが出来、申入れ後３ヵ月経過すれば借地権は消滅する。
②地主側
更新後に借地権者が地主の承諾を得ず再築した場合、借地権の滅失を一方的に申し入れることが出来、申入れ後３ヵ月経過すれば借地権は消滅する。
地代の変更について
話し合い→まとまらない場合は裁判。決着がつくまでは今まで通りの金額で支払いが行われ、裁判にて増減が認められれば年1割の利息を付けて清算。
A：地主 B：借地権を持っている人 C：第三者
Bの建物は手に入れたがAの借地権の譲渡・転貸を承諾しない場合、Aの対して建物買い取り請求が認められる。
①CがAに請求できる金額は建物の時価だけで借地権の価額を加算できない。
②Aが建物の時価を支払うまでCは建物の引渡しを拒める。
③その拒んでいる間もCは土地を使用しているわけだからAに地代相当額の返還が必要。
建物を使用したい場合→裁判所に申立Aの承諾に代わる許可をもらう。売買→B申立 競売→C申立
借家
建物賃貸借の存続期間は１年以上に限る。※１年未満の場合→期限に定め無しとされる。
・第34条 A：賃貸人 →B：賃借人 →C:転借人
①ABの賃貸借が合意解除されてもBCの転貸借は終了しない。
②ABの賃貸借が期間満了、解約申入れによって終了してAがCに終了通知後、6ヵ月経過後にBCの転貸借も終了する。しかしCが建物の使用を継続するとAが遅延なく異議を申立てない限りいすわり更新によりABの賃貸借も更新されてしまう。
③ABの賃貸借がBの債務不履行により解除されるとBCの転貸借も自動的に終了する。
・借家は借地と違い裁判所に承諾に代わる許可をもらう事は出来ない。
・居住用の建物の賃借人が愛人と同棲中に死亡し、相続人がいない場合は愛人は賃借権を継承することができる。※居住用のみ。継承しない場合は1ヵ月以内に出ていくと言えば良い。
・賃貸人の同意を得て建物に付加した造作は賃貸借終了時に買い取らせる事ができる。転借人もOK。(33条造作買取請求権) ※本条に反する特約も有効。又造作を買い取らないという理由で建物の明け渡しを拒む事は出来ない。更に賃借人の債務不履行による契約解除の場合は造作買取請求権を行使できない。
建物買取請求権と造作買取請求権の違い
・事業用定期借地権→公正証書に限る。
・定期借地権→書面必要。
・建物譲渡特約付借地権→口頭でOK。
・定期建物賃貸借→書面必要。
・取り壊し予定建物の更新しない賃貸借→書面必要 。
・一般の借地借家契約→口頭でOK。
宅建用語他。。。
宅建用語
善意・・・知らない。
悪意・・・知っている。
対抗・・・主張する。
履行・・・行動を起こす事。
契約・・・約束事。
無効・・・初めから全く何の効力も生じない。
取消し・・・取り消されると初めから無効だったこととなる。
錯誤・・・勘違い。
顕名・・・「〇〇さんの代理で参りました」という代理人の証明。
復代理人・・・本人の代理人。代理人の代理人ではない。代理人のスぺア。
無権代理・・・本当は代理人ではない者が代理人のふりをして契約する事。
登記・・・私法上の権利に関する一定の事項を第三者に公示する為、登記簿に記載する事。権利の保護。
公信力・・・登記には必ずしも真実の権利関係が記されているとは限らない。
遺漏(いろう)・・・間違いの事。
包括継承人・・・相続人の事。
特定継承人・・・譲受人の事。
占有者・・・・・賃借人等の事。
妨害排除請求・・・抵当権の目的物が損傷しようとする事をやめるように請求する事。
有益費・・・その物の改良のために支出した費用などの事。マンションの造作の利便性を高める為に支出した費用等。
敷金・・・賃借人の債務不履行に備えて担保として預かっておくお金の事。
借地借家法・・・借主を保護するための法律。
堅固な建物・・・鉄筋コンクリートの建物等。
非堅固な建物・・・木造の建物等。
媒介・・・仲介や斡旋の事。売買契約なら売主と買主を引き合わせる事。契約は関係なし。
過料(かりょう、あやまちりょう)・・・軽い行政罰。
科料(かりょう、とがりょう)・・・軽い刑事罰。
聴聞(ちょうもん)・・・免許権者が免許取消処分しようとする直前、業者に公示(言い分）を聞く事。
背任・・・公務員や会社員などが自分の利益の為に地位を悪用して属している所に損害を与える事。
専任・・・パートや複数事務所の掛け持ちではない常勤の事。
監査役・・・会社の業務や取締役の職務執行を監査、監督する役割の人。
一団の宅地・・・宅地なら10区画以上、建物なら10個以上。
営業保証金・・・お客さんが業者から損害を受けた場合、保証してもらえるお金の事。業者は供託所に供託しなければ営業してはいけない。
権利金・・・賃借権設定の対価として支払われるお金で返還されないモノの事。
使用貸借・・・タダで貸す事。
クーリングオフ・・・「宅地建物取引業法第37条の2に規定する事務所等以外の場所においてした買受の申し込みの撤回」などと表現される。
割賦販売契約(かっぷはんばいけいやく)・・・代金を分割払いにする契約の事。ローン払い。
所有権留保・・・割賦販売契約の場合、代金が支払われるまで売主が物権の登記を買主に移転しないでおく事。
交換差金・・・1億の土地と8000万円の土地を交換する場合に差額の2000万円を金銭で清算する事。
両罰規定・・・実際に違法行為を行った個人が処罰されるだけでなくその法人も一緒に罰せられる規定の事。
イニシアチブ・・・主導権の事。
弁済・・・債務を履行する事。代金を払ったり、借りた金を返したりする事。
相殺・・・お互いの例えば100万円ずつの借金をチャラにする事。「相殺を援用する」という。
本来はお互いの住所にて行わないといけないが相殺であれば電話一本で出来る。
委任・・・契約を人に任せる事。 指示する側：委任者 受ける側：受任者
受任者→タダ働きが原則。受任者は善良な管理者の注意義務を負う。費用の前払い請求権有り。
いつでも自由に解除可能。委任契約終了後も急迫の事情があれば対応義務あり。
請負・・・依頼を受注する事。
仕事の完成と報酬の支払い→仕事の完成が先履行義務。
完成品の引渡しと報酬の支払い→同時履行義務。
※完成品に瑕疵があった場合は①瑕疵修補請求②損害賠償請求③解除可能だが不動産は解除不可。
不動産の瑕疵担保責任期間
・木造→新築住宅の主要部分の瑕疵・・・１０年
それ以外 ・・・５年
・鉄筋コンクリート ・・・１０年
権利
地役権・・・他人の土地を何らかの目的でちょっとだけ使わせてもらう権利。取得・消滅時効の対象。
使わせてもらう側の土地：要役地 負担を受ける側の土地：承役地
債権者代位権・・・自分の債権を守る為に債務者BがCに対して有する権利をBに代わって行使する事。
しかしCの弁済期は必ず到達していなければならない。そしてBの弁済期が未到達ならば裁判上の代位が必要。※慰謝料請求と夫婦間の契約取消し権は一身専属権の為、代位行使不可。
用益権・・・他人の土地や建物を利用させてもらう権利
担保権・・・貸したお金を返してもらえなかった場合、他人の土地や建物を競売できる権利
抵当権・・・担保となっているモノを債務者の元に残しておきながら債務が弁済されない時はそのモノから債権者が優先的に弁済を受けることを内容とする担保物件。
永小作権・・・小作料を支払って他人の土地で耕作や牧畜などを行える物権。
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